Družstevní byt nebo osobní vlastnictví?

17. 3. 2015

Chystáte se pořizovat nové bydlení a rozhodujete se, zda koupit byt do osobního vlastnictví, nebo se "upsat" družstvu? Obě cesty mají své výhody a nevýhody. Jaké?
Ačkoli se zájemci o byt rozhodují logicky především podle toho, jak se jim ten který byt líbí, právě forma vlastnictví může být v budoucnu tím, co kvalitu bydlení v konkrétním prostoru ovlivní. Zda budete vlastníkem bytu vy osobně, nebo družstvo, má totiž vliv na mnoho věcí: např. na možnost financovat jeho pořízení z jiných prostředků než těch naspořených.

Majitel bytu nebo podílu?

To je hlavní rozdíl mezi uvedenými formami vlastnictví bytu. Zatímco u osobního vlastnictví jste majitelem bytu vy osobně, u družstevního bytu je jím družstvo, jehož jste členem. Dům s družstevními bytovými jednotkami tak bude v katastru nemovitostí zapsán pod právnickou osobou. Vy vlastníte podíl v družstvu – byt. Tento podíl vás opravňuje k užívání bytu i prodeji. Nevýhody proti osobnímu vlastnictví z uvedeného plynou následující: k důležitým krokům, jako je například pronájem bytu nebo jeho zásadní rekonstrukce, potřebujete jasný souhlas družstva. Díky tomu, že jste vlastníkem pouze podílu v družstvu, nemůžete také pořízení bytu financovat hypotékou či jiným úvěrem, který vyžaduje ručení nemovitostí. Cesta tu ale existuje. „Kromě vlastních úspor můžete na pořízení či rekonstrukci využít úvěrů ze stavebního spoření nebo neúčelových spotřebitelských úvěrů, případně ručit jinou nemovitostí,“ konstatuje Pavel Bultas ze společnosti HypoAsistent.

Nájemné jako splátka

Na českém realitním trhu existuje ještě další cesta k družstevnímu bytu: družstvo si vezme hypotéku na stavbu celého domu a jednotlivým vlastníkům bytů/podílů se splátky úvěru promítnou do výše "nájemného". Tento fakt může být nakonec výhodou, na které staví tzv. moderní družstevní bydlení – družstevní domy stavěné developery, které mají stejné náležitosti jako jiné developerské projekty vč. možností úprav na míru, parkování apod. „Při vyřizování koupě bytu formou podílu v družstvu nemusíte vyjednávat o úvěru s bankou, nemusíte vykazovat výši příjmu. Nejste totiž příjemcem úvěru a tedy ani dlužníkem. Družstevní byt si lze rovněž pořídit v jakémkoliv věku na fyzickou i právnickou osobu. Na začátku zájemce uhradí například 25 % pořizovací ceny družstevního bytu z vlastních zdrojů (tzv. členský vklad, který lze financovat úvěrem) a zbývající část bude splácet podle měsíčního předpisu nájemného formou anuitních splátek úvěru bytového družstva. Po dobu, kdy byt ve formě "nájemného" splácí, je zapsán na bytové družstvo. Po splacení může byt převést do soukromého vlastnictví. Stejně tak jej lze prodat v době, kdy ještě není plně splacen – resp. tehdy se jedná o prodej již splaceného podílu v družstvu,“ popisuje Pavla Temrová, mluvčí Finep.

Ručení bytem

U osobního vlastnictví je financování jednoduché, bytem lze při pořizování hypotéky bez problémů ručit. Při hledání nového bydlení podle odborníků preferuje většina zájemců byt v osobním vlastnictví právě z tohoto důvodu. „Nicméně z finančního hlediska se koupě družstevního bytu vyplatí zájemcům, kteří mají kupní cenu z vlastních prostředků či mají jinou nemovitost, kterou mohou použít jako zástavu pro účely hypotéky. U nových projektů, které nabízejí družstevní bydlení, se zase k bytům dostanou klienti, kteří nedosáhnou standardním způsobem na hypotéku,“ komentuje Jan Zachystal ze společnosti RE/MAX Alfa.

Za co platíte?

V obou případech – u osobního vlastnictví i v družstvu – platíte měsíčně určité částky. V družstvu závisí jejich výše na rozhodnutí členské schůze, u osobního vlastnictví se odvíjí od velikosti podílu na společných částech domu. Tyto prostředky jsou určeny k péči o bytový dům jako takový a společné prostory. „Co patří do společných částí domu a tedy co se hradí ze společného fondu oprav, se dozvíte v listině, která je uložená na úřadu katastru nemovitostí. V případě rozhodování o stavebních úpravách společných částí domu je nutný souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků,“ říká Lada Kuncová ze společnosti Geosan Development. Někteří žijí v domnění, že z družstevního bytu se neplatí daň z nemovitosti. Není to úplně pravda, neboť je započítána v nájemném, stejně jako příspěvek do fondu oprav. U osobního vlastnictví odvádíte tuto daň každoročně přímo. SÍLA HLASU V obou případech je k zásadním věcem vždy nutná určitá dohoda se sousedy, stejně jako odpovědné nakládání s financemi, které byste měli sledovat a k němuž se můžete vyjadřovat. „Nejvyšším orgánem u družstevního bytu je členská schůze, přičemž členové jsou rovnoprávní. Co člen, to jeden hlas. Schůze je usnášeníschopná v případě přítomnosti nadpoloviční většiny členů družstva. Pokud máte byt v osobním vlastnictví, tak nejvyšším orgánem v rozhodování je shromáždění společenství vlastníků. To automaticky vzniká v domě s alespoň pěti bytovými jednotkami, z nichž alespoň tři mají rozdílné majitele. Váha rozhodování je na rozdíl od družstva závislá na velikosti spoluvlastnických podílů. Prakticky to znamená, že majitel 5+1 má větší rozhodovací pravomoc než majitel 1+kk,” dodává Lada Kuncová. Situace v bytovém družstvu by měla být důležitým bodem při zvažování koupě konkrétního družstevního bytu. „Tím je především myšleno, zda má družstvo úvěry či jiné závazky, jaké jsou jeho stanovy a zda je např. možno byt do budoucna převést do osobního vlastnictví,“ doplňuje Jan Zachystal z RE/MAX Alfa.

Prodej a převod

I při prodeji mají obě varianty svá specifika. V případě družstevního bytu v podstatě pouze převádíte členský podíl spojený s právem k nájmu bytu. Tento převod stačí oznámit, nemusí být družstvem schválen. Družstevní byty bývají o něco levnější, jejich prodej je formálně jednodušší. Obvykle stačí totiž speciální formulář, který má družstvo k dispozici. U osobního vlastnictví vás čeká složitější cesta např. přes katastrální úřad, právníka pro sepsání smlouvy, odhadce atd.

Družstevní byt Výhody:
V průměru nižší pořizovací cena Administrativně snazší převod podílu v družstvu Nevýhody: Vlastníte pouze podíl v družstvu Nemůžete bytem ručit při získávání hypotéky